Son dönemde yaşanan kira krizi, yargının olduğu kadar, toplumsal yaşamın da en önemli konularından biri haline gelmiş durumda. Konunun, toplumun her kesiminden insanı bir şekilde ilgilendirmesi nedeniyle, medyada da kiraya veren – kiracı uyuşmazlıklarına ilişkin haberler oldukça sık yayınlanmakta. Haberlerde, kira uyuşmazlıklarına ilişkin verilen bazı mahkeme kararlarını da görüyoruz. Bu tür haberlerin yanlış bilgilendirmeler içerebileceklerini de göz ardı etmemek gerekiyor.

Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklarla ilgili haberlerde “tespit davası” veya “uyarlama davası” ifadelerine sık sık yer verilmektedir. Bu iki dava türü birbirinden çok farklı olmakla birlikte, giderek, ikisinin de benzer davalar olduğu, aynı amaca hizmet ettiği algısı toplumda ve her nasılsa hukukçular arasında da yaygınlaşmaya başladı. Bu nedenle her iki dava türü hakkında aşağıda kısa bir bilgilendirme yapıyorum. Yazıda yer alan bilgilendirmeler KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ’ne ilişkindir.Medyada yer alan haberlerin bu bilgiler ışığında okunması daha faydalı olacaktır.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI

Genel olarak kira bedelinin tespiti 

Kira bedelinin ne şekilde tespit edileceği, Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine ilişkin bölümünde özel olarak  düzenlenmiştir. Bu düzenleme gereğince, kira bedeli, taraflarca imzalanan kira sözleşmesi ile belirlenir. Kira sözleşmesinin devam edeceği dönemlerde hangi oranda artış yapılacağı da yine bu sözleşmeyle kararlaştırılabilir.

Kira sözleşmelerindeki artış oranı konusunda kanunumuz bir “üst sınır” getirmiştir. Bu üst sınır “bir önceki kira döneminin tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek” sınırıdır. İşyeri kiralarında halen bu sınır varlığını korumaktadır.

11.06.2022 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan kanun ile, Türk Borçlar Kanununa bir geçici hüküm eklenmiştir. Bu hüküm uyarınca, konut kiralarında kira bedeli artışı, bir önceki yıl kira bedelinin yüzde yirmibeşini aşamayacaktır. Yani, bu hükümle, yukarıda açıkladığımız üst sınır, konut kiraları için değişmiştir. Artık konut kira bedellerinin artışında üst sınır yüzde yirmibeştir. Bu geçici madde hükmü 01. Temmuz. 2024 tarihine kadar yenilenecek olan konut kira sözleşmeleri için geçerlidir.

Konut veya işyeri kira sözleşmesinde, artışa ilişkin bir koşul yer almıyorsa ve taraflar arasında bir uyuşmazlık söz konusu olursa, açılacak kira bedelinin tespiti davasında, hakim, hakkaniyeti gözeterek kira bedelini bu üst sınırı aşmamak koşulu ile belirleyebilir. Yani, mahkeme bu sınırın altında bir artış oranı da belirleyebilir. Ancak bu sınırın üstünde bir artış oranı yargı makamı tarafından belirlenemez. Yargı, yürürlükte olan kanun hükmü ile bağlıdır.

Beş yılı geçmiş kira sözleşmeleri açısından kira bedelinin tespiti

Yukarıda genel olarak kira bedelinin tespitinden bahsetmiştik. Kira sözleşmesinin süresi beş yıldan uzun olan veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yukarıda bahsettiğimiz üst sınır kuralına istisna getirilmiştir. Kira süresinin beş yılı geçmesi durumunda, taraflar arasında kira bedeli konusunda uyuşmazlık olursa kira bedelinin tespiti için dava açılabilir. Bu davada mahkemece, kira artış oranlarının yanı sıra, taşınmazın bulunduğu bölgedeki değişimler ve emsal kira bedelleri de göz önüne alınarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli tespit edilir. Dolayısıyla bu durumda yargı makamı, beş yıla kadar olan kira sözleşmelerinde olduğu gibi üst sınır ile bağlı değildir. Yargı makamının bu davalarda takdir yetkisi bulunmaktadır. Takdir yetkisini kullanırken, yapılan inceleme ve tespitler ışığında hareket edecektir.

Özetle kira bedelinin tespiti davası 

Özetlersek, kira bedelinin tespiti davasında, beş yıla kadar olan kira sözleşmeleri açısından, mahkeme üst sınır kurallarını gözeterek kira bedelini tespit edecektir. Bu üst sınır, işyerleri için bir önceki kira döneminin tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, konutlar için ise 01. Temmuz. 2024 tarihine kadar yüzde yirmibeştir. Eğer bu tarihten sonra da yüzde yirmibeş artış koşulu devam ederse üst sınır yine aynı şekilde devam edecektir. Beş yıldan sonraki dönemlerde, mahkemece, kira artış üst sınırının yanı sıra, taşınmazın bulunduğu bölgedeki değişimler ve emsal kira bedelleri de dikkate alınarak, hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenecektir.

Beş yıldan önceki bir dönem için, yargı makamlarınca, kira bedelinin bu sınırların üstünde belirlenmesi mümkün değildir. Hiç bir mahkeme böyle bir karar veremez, vermeyecektir. Tarafların veya avukatlarının kim olduğu, bu sonucu hiç bir mahkemede değiştirmeyecektir.

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Buna yasal bir engel yoktur. Ancak, davayı açtığınız tarih, belirlenen kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı konusunda farklı sonuçlara yol açabilecektir. Bu husus, başka bir yazımızın konusu olabilecektir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI DAVASI

Genel olarak sözleşmenin uyarlanması

Sözleşmenin uyarlanması, kira sözleşmelerine özgü bir hukuki yol değildir. Sözleşmelerin değişen durumlara uyarlanmasına ilişkin hüküm, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri arasında yer alır ve tüm sözleşmeler açısından geçerli bir yoldur.

Bu hükümle sağlanmaya çalışılan, tarafların sözleşmenin imzalanması tarihinde öngöremedikleri bir nedenle değişen koşullara sözleşmenin uyarlanmasıdır.

Hukukta temel prensip sözleşmeye bağlılık ilkesidir. Taraflar, imzaladıkları sözleşmeleri özgür iradeleri ile imzalamalılar ve sözleşme devam ettiği sürece de sözleşme hükümlerine uymalıdırlar. Hukuk düzeni bunu sağlamaya çalışır. Sözleşmenin uyarlanması, çok özel durumlar için getirilmiş ve oldukça ağır koşulları olan, her somut olay için detaylı incelemeyi gerektiren bir istisnadır. Doğaldır ki, bir istisna hükmünün ülkedeki bir sözleşme türüne ilişkin tüm davalara uygulanması mümkün değildir.

Özel olarak kira sözleşmesinin uyarlanması

Kira sözleşmeleri de diğer sözleşmeler gibi değişen koşullara uyarlanabilir.

Kira tespit davalarından bahsederken, beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, kira bedelinin arttırılmasına ilişkin üst sınıra değinmiştik. Özellikle konut kiralarının artışına ilişkin getirilen yüzde yirmibeş üst sınırı, kira bedelinin uyarlanması davalarının açılmasına sebep olmaktadır. Bu davalar açılırken amaç, özellikle konut kiraları açısından, üst sınırın üzerinde bir artış yapılmasının sağlanmasıdır.

Sözleşmenin uyarlanması, yukarıda değindiğimiz gibi, oldukça ağır ve olağanüstü koşulları gerektirmektedir. Sözleşmenin uyarlanabilmesi için, olağanüstü koşullar, somut olarak o sözleşmeyle ve taraflarla ilgili olmalıdır.  Ülkede yaşanan ekonomik kriz, sadece uyarlama davasını açan kiraya vereni değil, tüm kiraya verenleri etkilemiştir. Sadece kiraya verenleri değil, tüm kiracıları da etkilemiştir. Sadece kiraya veren ve kiracıları da değil, tüm toplumu etkilemiştir. Öyleyse, tek başına ekonomik kriz, kira bedelinin uyarlanması için yeterlidir diyemeyiz. Somut sözleşmeye özgü bir olağanüstü durum söz konusu değildir.

Peki, uyarlama davası ile kira bedelinin uyarlanması mümkün değil midir? Elbette mümkündür. Yerleşik Yargıtay içtihatlarında da vurgulandığı gibi, uyarlama davasının koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin mahkemece detaylı olarak incelenmesi gerekir. Bu koşullar, somut sözleşme açısından incelenmelidir. Taşınmazın bulunduğu yerle ilgili daha önce öngörülemeyen bir değişiklik olabilir, taşınmazın kendisiyle ilgili bir değişiklik ortaya çıkmış olabilir. Ekonomik koşullar ve sözleşmede belirlenen bedel de mahkemece değerlendirilecektir. Ancak, ekonomik koşullar veya çevredeki kira bedellerinin son iki yılda ani olarak yükselmesi uyarlamanın tek başına gerekçesi hiçbir zaman olmayacaktır.

Kira bedelinin tespiti, kanun koyucu tarafından özel olarak düzenlenmiştir. Önce taraflar arasındaki sözleşme, sonra kira bedelinin tespitine ilişkin özel hükümler geçerlidir. Bunların dışına çıkmayı gerektirecek özel bir durumun varlığı halinde elbette sözleşme değişen koşullara uyarlanabilir.

Son dönemde medyada yer alan İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi kararında da uyarlama davasının koşullarının incelenmemiş olduğuna vurgu yapılarak dosya ilk derece mahkemesine, yeniden yargılama ve bilirkişi incelemesi yapmak üzere geri gönderilmiştir. Anılan olayda, Bölge Adliye Mahkemesi kararından anlaşıldığı kadarı ile, yargılamayı yapan ilk derece mahkemesi, uyarlama davasını , kira tespit davası gibi yorumlayarak yüzde yirmibeş sınırını dikkate almış ve davayı hiç bir inceleme yapmadan reddetmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi de haberlerde yansıtıldığı gibi, yüzde yirmibeş sınırını adil bulmadığı için değil, ilk derece mahkemesi davaya ilişkin incelemeyi yapmadan karar verdiği için dosyayı geri göndermiştir. Mahkeme, dosyayı geri gönderirken, uyarlama davasının koşullarını saymış, mahkemeye: “uyarlama koşulları açısından, açılan davayı inceledikten sonra karar ver” demiştir.

Özetle kira sözleşmesinin uyarlanması davası

Hukukun temel prensibi sözleşmeye bağlılık ilkesidir. Ancak, öngörülemeyen özel durumlar için istisnai olarak sözleşmenin uyarlanması davası her tür sözleşme için kullanılabilecek bir yoldur. Kira sözleşmelerinin uyarlanması, dolayısıyla kira bedelinin uyarlanması her zaman istenilebilir. Bunun için kira sözleşmesinin uzun süreli olması da gerekmez. Eğer uyarlama koşulları gerçekleşmiş ise, uyarlama yapılabilir. Yukarıda anılan İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi de uyarlama davasının her zaman açılabileceğine vurgu yapmıştır.

Gözden kaçırılmaması gereken, tüm ülkeyi etkileyen bir ekonomik krizin, kira bedelinin tespitine ilişkin özel hükümlerin var olduğu, üstelik kira bedeline ilişkin sınırlamaların kanun koyucu tarafından getirildiği bir dönemde, tek başına yeterli bir sebep olmayacağıdır.

  SONUÇ

Yargı, var olan kanunlarla sınırlı olarak yargılama yapmakla görevlidir. Kanun hükümlerinin dışında bir çözümün, yargı makamı tarafından yaratılabilmesi mümkün değildir.

Yukarıda açıklandığı üzere, kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin davalar her zaman açılabilir. Davaların sonucunda verilecek kararlar, kanunlara uygun şekilde ortaya çıkacaktır.

Ne yazık ki, yargının bu dönemdeki yükü çok fazladır. Kira bedelinin tespiti veya uyarlanması davalarında, bir döneme ilişkin kira bedeli belirlenecektir. Bu kararın verilebilmesi için geçecek süre, şu anki koşullarda İstanbul için iki yılın üzerindedir. Davanın devamı sırasında, bir sonraki kira dönemi de gelmiş olacaktır. Bir önceki dönem kira bedelinin belirlenmemiş olması, sonraki dönem kira bedelinin belirlenmesi açısından da sıkıntılar yaratacaktır.

İçinde bulunulan durumun, bir hukuki sorundan öte ekonomik ve sosyal bir sorun olduğunu kabul etmek gerekmektedir. Yargının tek tek sorunlara çözüm bulması için geçecek olan sürede toplumsal yönden ciddi sorunların yaşanabileceği aşikardır.

Ne kiraya verenin, ne de kiracının, ekonomik krizin tüm yükünü taşıması veya ekonomik krizden bir kazanç elde etmesi mümkün olmayacaktır. Bunun yargı kararları ile başarılabilmesi de olanaksızdır.

Tarafların özgür iradeleri ve menfaatleri doğrultusunda, ekonomik krizin yükünü paylaşmaları dışında bir seçenek bulunmamaktadır. Bu seçenek, sadece kira sözleşmeleri açısından değil, toplumun tüm kesimleri, tüm sözleşmeler ve tüm sektörler açısından da tek seçenektir.

Av. H. Mehveş EKŞİLER ÖZER